O investimento imobiliário geralmente pode ser dividido em CINCO categorias. Mas o que são essas categorias e o que elas significam?
CORE: Os ativos principais são geralmente os ativos de qualidade A no mercado A stes são vistos como os de menor risco devido à sua condição de idade e dinâmica de mercado. Devido ao baixo risco, muitas vezes também geram os menores retornos. Os retornos desses ativos são tipicamente de fluxo de caixa e valorização de longo prazo, impulsionada pelo mercado. Os compradores desses ativos tendem a ser institucionais e possuem baixa alavancagem com a intenção de manter mais de 10 anos.
CORE PLUS: Em comparação com o CORE, esses ativos são mais antigos e/ou em um mercado menos desejável, embora ainda em mercados e submercados fortes com forte crescimento populacional, baixa criminalidade e boas escolas. Simplificando, esses ativos serão ativos totalmente renovados com pouca ou nenhuma manutenção diferida. Quando se fala em Multi-Family, as unidades serão reformadas recentemente e atingirão as rendas plenas de mercado. Em relação ao risco de mercado, esses ativos normalmente se enquadram em *submercados Classe A ou B, dentro de **MSAs principais e secundários. Os retornos desses ativos são, como o CORE, derivados principalmente do fluxo de caixa com valorização de longo prazo impulsionada pelo mercado. A alavancagem ainda é bastante baixa, mas ligeiramente superior ao CORE.
VALUE-ADD: Os ativos de VALUE-ADD são ativos de fluxo de caixa existentes que têm a oportunidade de aumentar de valor. O plano de negócios pode variar, mas sempre se resume ao aumento da renda do ativo. Mais comuns em Multi-Family , os aumentos de renda são gerados por meio de reformas de unidades, melhorias ou acréscimos de áreas comuns (churrasqueiras, parques para cães, etc.). Esses ativos geralmente se enquadram na faixa B e C e podem ser encontrados nos mercados C.
Esses ativos muitas vezes terão alguma manutenção adiada que precisa ser abordada e muitas vezes desatualizada esteticamente ou operacionalmente. Esses ativos muitas vezes exigirão um investimento de capital para se adequar aos padrões de mercado. No que diz respeito à grande quantidade de trabalho e infusão de capital, os retornos nesta classe são aumentados significativamente através do CORE PLUS. Os retornos geralmente vêm do fluxo de caixa e da valorização forçada, mas dependem mais da valorização.
OPORTUNISTA: Ativos oportunistas são as classes de ativos mais arriscadas. Esses ativos geralmente têm manutenção diferida severa, alta vacância e muito pouco ou nenhum fluxo de caixa existente. Construção significativa é realizada para trazer a propriedade até os padrões do mercado. Muitas vezes, a propriedade é reaproveitada dentro de sua estrutura existente; por exemplo, converter uma loja de armazém vazia em self-storage ou apartamentos.
Em relação ao preço de compra, a alavancagem costuma ser alta para esses tipos de ativos. Os retornos são gerados através da valorização.
DESENVOLVIMENTO: Development is the riskiest of ALL asset classes. Typically, developers buy vacant land, but may also buy existing buildings with the intent to demolish the existing and build something new.
Returns for developments are created through forced appreciation.
FONTE: Melhor Relatório de Todos os Tempos #38 – Ashcroft Capital
* * No contexto imobiliário comercial, um mercado é normalmente uma cidade ou um MSA e um submercado é uma área definida menor dentro do mercado , como um bairro ou subúrbio. O termo descreve uma área definida que é geograficamente contígua e não se sobrepõe a outros submercados ..
**um MSA é uma área com pelo menos uma área urbanizada de 50.000 ou mais habitantes, mais território adjacente que tenha um alto grau de integração social e econômica com o núcleo medido por laços pendulares.
